15.12.2020
Zavezanec za plačilo
Glede na 3. odst. 5. člena ZNPosr plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Nepremičninski agenti torej lahko provizijo zaračunajo zgolj naročniku storitve (bodisi je to kupec ali prodajalec). Kdor z nepremičninsko agencijo ni sklenil pogodbe oziroma je ni najel za izvedbo storitev nepremičninskega posredovanja, k plačilu provizije ni zavezan.
V praksi se pogosto skuša prevaliti del plačila na pogodbeno stranko, ki sicer ni naročila storitev posredovanja. Če je recimo storitev naročil prodajalec, bo že v oglasu pogosto zapisano, da je pogoj za prodajo, da kupec krije polovico (2 %) provizije. Ker nepremičninska agencije torej od kupce sicer ne more zahtevati plačila polovice provizije, se to pogosto predstavi kot pogoj nasprotne stranke in ne agencije.
Dodatni stroški
Dodatno se pasti lahko skrivajo tudi v visokih stroških, ki jih zaračunavajo nepremičninske agencije. Poleg provizije namreč agencije skladno s 25.a členom ZNPosr v pogodbi za posredovanje lahko določijo tudi plačilo za dodatne storitve, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev. Pogosto so takšne storitve (sestava najemne pogodbe, izvedba primopredaje nepremičnine, sodelovanje pri prepisu naročnin, pripravo in hrambo slikovnega gradiva ipd.) nesorazmerno drage, tako da je treba pred podpisom izračunati in pretehtati ceno tudi takšnih dodatnih storitev.
Znižanje provizije
V primeru, da se naročniku zdi, da nepremičninska agencija ni skrbno opravila svojega dela in bi bilo plačilo provizije torej neutemeljeno, lahko izjemoma pride tudi do znižanja provizije.
Načeloma velja, da nepremičninska družba v trenutku sklenitve pogodbe, pri sklenitvi katere je posredovala, pridobi pravico do plačila provizije v pogodbeno dogovorjeni višini. Vendar pa je v delu OZ, ki govori o posredniški pogodbi, uzakojnena izjema, ko lahko sodišče zniža dogovorjeno provizijo. Skladno s 3. odstavkom 849. člena OZ lahko sodišče dogovorjeno provizijo na naročiteljevo zahtevo zniža, če spozna, da je pretirano visoka v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo. Navedena določba torej predstavlja korektiv, ki je na voljo naročitelju v primeru, da bi bila v pogodbi dogovorjena pretirano visoka provizija v primerjavi s posrednikovim trudom (sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 45/2016 z dne 4. 10. 2016).
Pri odločanju o zahtevi za znižanje provizije bo sodišče upoštevalo posrednikov trud pri opravljeni storitvi, čas opravljanja storitve in katera dejanja je posrednik izvedel. Znižanje pretirane provizije je namenjeno predvsem temu, da se močnejša pogodbena stranka ne bi bogatila na račun šibkejše stranke. Do znižanja dogovorjene provizije lahko pride le, če je dogovorjena provizija v očitnem nesorazmerju z opravljeno storitvijo. Za učinkovito uveljavitev zahtevka za znižanje plačila treba postaviti oblikovalni zahtevek pred sodiščem.
Zaključek
Nakup ali najem nepremičnine predstavlja za posameznika pomembno odločitev. V teh trenutkih je zato lažje spregledati manjše stroške, saj je naš pogled usmerjen v širšo sliko. Vseeno je treba biti pozoren tudi na stroške nepremičninskih agencij, ki lahko za kupce še dodatno podražijo nakup oziroma prodajalcem znižajo prejeto kupnino.
